Por que algumas cidades desafiam a média do mercado imobiliário?

Imóveis são ativos profundamente locais. Juros, inflação e crédito influenciam o país inteiro. Mas população, empregos, infraestrutura, saúde, educação, oferta de terrenos e capacidade empresarial pertencem a cada cidade. É por isso que cidades submetidas ao mesmo cenário econômico podem apresentar comportamentos imobiliários muito diferentes. São José do Rio Preto é um caso interessante para observar esse fenômeno.

Uma das cidades mais desenvolvidas do Brasil

No Índice Firjan de Desenvolvimento Municipal (IFDM) 2025, elaborado com dados de 2023, São José do Rio Preto alcançou 0,8750 ponto.

O resultado colocou o município na 8ª posição entre as 5.550 cidades brasileiras analisadas e na 4ª colocação no Estado de São Paulo.

O IFDM acompanha três áreas fundamentais do desenvolvimento municipal: Emprego & Renda, Educação e Saúde. Rio Preto obteve 0,9750 em Emprego & Renda, 0,8503 em Saúde e 0,7996 em Educação.

Nenhum indicador resume sozinho a qualidade de uma cidade. Ainda assim, o resultado revela uma combinação consistente de atividade econômica, serviços públicos e estrutura urbana.

Em outras palavras, Rio Preto não é apenas uma cidade importante no interior paulista. Está entre os municípios mais desenvolvidos do país.

Mas desenvolvimento não é a única variável

Segundo o IBGE, São José do Rio Preto passou de 408.258 habitantes em 2010 para 480.393 no Censo de 2022. Isso representa crescimento de aproximadamente 17,7% no período, diante de 6,5% no Brasil.

Para 2025, a estimativa do instituto chegou a 504.166 habitantes. A cidade, portanto, ultrapassou a marca de meio milhão de moradores.

Crescimento populacional não significa automaticamente valorização imobiliária. Mas amplia a demanda potencial por moradia, comércio, escritórios, serviços e infraestrutura urbana.

A cidade é maior do que sua população

Existe ainda outro aspecto importante.

São José do Rio Preto não funciona apenas como uma cidade de pouco mais de 500 mil habitantes. Ela exerce o papel de polo regional para uma população muito maior.

A pesquisa Regiões de Influência das Cidades (REGIC), do IBGE, analisa a hierarquia dos centros urbanos a partir da atração exercida por serviços, comércio, saúde, educação e atividades econômicas. Rio Preto exerce esse papel de polo regional.

Todos os dias, moradores de dezenas de municípios se deslocam para a cidade em busca de hospitais, universidades, compras, empregos e serviços especializados. Parte da economia urbana é sustentada por essa população que não aparece integralmente no número de moradores.

Para o mercado imobiliário, essa característica pode ser relevante.

E o que aconteceu com os imóveis?

Os dados do Índice FipeZAP ajudam a observar essa dinâmica. Em dezembro de 2021, o preço médio anunciado dos apartamentos residenciais em São José do Rio Preto era de aproximadamente R$ 4.264 por metro quadrado. Em agosto de 2026, chegou a R$ 6.056 por metro quadrado.

É uma alta nominal próxima de 42% no período.

E, nos doze meses encerrados em agosto de 2026, Rio Preto acumulava valorização de 7,07%, enquanto o Índice FipeZAP agregado apresentava alta de 5,49%.

Portanto, naquele recorte, a cidade continuava apresentando valorização superior à média das localidades acompanhadas pelo índice.

É importante lembrar que o FipeZAP utiliza preços anunciados de apartamentos prontos nos portais imobiliários que compõem sua base. Portanto, ele não representa necessariamente o valor final de cada transação, mas oferece uma referência consistente para comparar a evolução dos mercados ao longo do tempo.

Rio Preto não está sozinha

Outros importantes polos urbanos brasileiros também apresentaram trajetórias imobiliárias bastante diferentes entre si nos últimos anos. São José dos Campos e Joinville, por exemplo, registraram crescimento de preços significativamente superior ao observado em outros centros regionais.

Londrina, Ribeirão Preto e a própria Rio Preto seguiram trajetórias distintas, mesmo estando submetidas ao mesmo cenário nacional de juros, inflação e crédito.

A constatação é importante: não existe um único mercado imobiliário brasileiro. Existem mercados locais.

Qualidade de vida faz os imóveis valorizarem?

Não necessariamente.

Seria excessivamente simples estabelecer uma relação direta entre um bom índice de desenvolvimento e valorização imobiliária.

Os preços dependem também da quantidade de terrenos disponíveis, legislação urbanística, volume de lançamentos, estoque de imóveis, capacidade de pagamento da população, crédito, juros e estrutura econômica local.

São José do Rio Preto, por exemplo, possui PIB per capita de aproximadamente R$ 54,9 mil, segundo o IBGE. Mas nenhum indicador econômico isolado é capaz de explicar o comportamento imobiliário de uma cidade. A realidade é mais complexa.

A capacidade de produzir também influencia os preços

Outro fator que pode ajudar a explicar as diferenças entre cidades é a capacidade de resposta da própria oferta imobiliária.

Mercados com incorporadores mais ativos, dispostos a lançar novos produtos, abrir novos vetores de expansão e antecipar mudanças de demanda tendem a ampliar a oferta de imóveis com maior rapidez.

Essa capacidade empreendedora pode reduzir desequilíbrios entre procura e preço.

Em outras palavras, uma cidade pode ser muito desejada e ainda assim manter valores relativamente mais equilibrados quando seu mercado imobiliário consegue acompanhar o crescimento da demanda.

Esse aspecto merece atenção especialmente quando comparamos São José do Rio Preto a cidades que possuem preços médios por metro quadrado substancialmente maiores.

Naturalmente, renda, custo da terra, atividade econômica, disponibilidade de terrenos e padrão dos empreendimentos também influenciam essa diferença.

Mas a capacidade dos empreendedores locais de reagir — e, em determinados momentos, antecipar-se — ao crescimento da cidade é uma variável que não deveria ser desprezada.

Desenvolvimento, população e atratividade

Talvez a pergunta correta não seja:

“As melhores cidades para viver têm os imóveis mais caros?”

E sim:

“O que acontece com o mercado imobiliário de cidades que conseguem atrair pessoas, empresas e capital durante muitos anos?”

Nesse caso, alguns fundamentos começam a se repetir:

• Emprego.
• Renda.
• Saúde.
• Educação.
• Infraestrutura.
• Serviços.
• Crescimento populacional.
• Capacidade empreendedora.
• Influência sobre uma região maior.

Nenhum desses elementos, isoladamente, determina o preço de um imóvel. Mas, juntos, eles ajudam a formar algo fundamental para qualquer mercado imobiliário: demanda sustentável.

Um metro quadrado ainda relativamente baixo

Existe ainda uma característica interessante no caso de Rio Preto.

Mesmo depois da valorização dos últimos anos, seu preço médio anunciado permanece relativamente baixo quando comparado ao de alguns outros polos urbanos.

Isso não significa que esses preços deveriam ser iguais.

Cada cidade possui renda, disponibilidade de terrenos, verticalização, volume de novos empreendimentos, custos de construção e características urbanas próprias.

Mas a comparação provoca uma pergunta interessante:

O mercado imobiliário de São José do Rio Preto já reflete integralmente a importância econômica, demográfica e regional que a cidade alcançou?

Não existe uma resposta simples.

E talvez justamente por isso seja uma pergunta importante para incorporadores, investidores, compradores e proprietários acompanharem nos próximos anos.

O imóvel começa na cidade

Talvez o principal ensinamento dos dados seja justamente este: não existe apenas um mercado imobiliário brasileiro. Existem mercados imobiliários locais.

Juros e crédito influenciam o país inteiro. Mas população, empregos, hospitais, universidades, infraestrutura, oferta de terrenos, capacidade empresarial e atração de novos moradores pertencem a cada cidade.

E são esses fundamentos locais que podem fazer determinados mercados se comportarem de maneira diferente da média nacional.

Por isso, quando analisamos localização, talvez seja necessário ampliar o significado dessa palavra. Não basta perguntar onde o imóvel está localizado dentro da cidade.

Antes disso, é preciso perguntar:

Onde essa cidade está localizada dentro da economia brasileira?