O Brasil vive hoje um momento bastante peculiar. Os juros permanecem elevados, a atividade econômica demonstra sinais de enfraquecimento e o mercado imobiliário sente os efeitos do crédito caro e de compradores mais cautelosos.
Ao mesmo tempo, algumas aplicações financeiras oferecem rendimentos próximos de 1,4% ao mês, dependendo do produto, do prazo e do risco assumido. Diante disso, muitas pessoas adiam a compra de imóveis porque acreditam que manter o dinheiro aplicado é, neste momento, a decisão mais racional.
E talvez seja mesmo, para uma parte do patrimônio e durante determinado período.
O equívoco está em imaginar que essa condição será permanente.
A renda fixa oferece atualmente um retorno real relevante. Não se trata, portanto, de um ganho ilusório. A ilusão pode estar em projetar para o futuro uma situação excepcional, como se o Brasil pudesse conviver indefinidamente com juros tão elevados sem consequências para o consumo, o investimento, o crédito e o crescimento econômico.
A história mostra que os ciclos mudam.
Um paralelo com o Brasil de 2016
Em 2015, a inflação brasileira chegou a 10,67%. No ano seguinte, o país ainda convivia com uma taxa Selic de 14,25%, forte recessão, insegurança política e grande desconfiança em relação às contas públicas.
Com a mudança de governo em 2016, algumas medidas começaram a alterar as expectativas econômicas. Foram implantados o Novo Regime Fiscal, conhecido como teto de gastos, e reformas que sinalizavam uma tentativa de reorganização da economia brasileira.
É evidente que a recuperação daquele período não pode ser atribuída a um único fator. A recessão havia reduzido fortemente o consumo, houve melhora nos preços dos alimentos e a própria fraqueza da economia ajudou a derrubar a inflação.
Ainda assim, os números demonstram a dimensão da mudança. A inflação, que havia atingido 10,67% em 2015, caiu para 6,29% em 2016 e para 2,95% em 2017. Paralelamente, a Selic iniciou uma trajetória de redução e chegou a 6,5% ao ano em 2018.
O mercado imobiliário começou a reagir antes que a recuperação econômica estivesse completamente consolidada. No segundo trimestre de 2017, os lançamentos cresceram 59,8% e as vendas aumentaram 17,5%. Em 2018, as vendas de imóveis novos avançaram 19,2%, enquanto os estoques disponíveis diminuíram.
Esse período traz uma lição importante: o mercado começa a mudar antes que a sensação de segurança retorne por completo.
Não foi necessário que todos os problemas brasileiros estivessem resolvidos. Bastou uma combinação de inflação menor, juros em queda, melhora das expectativas e retomada gradual da confiança para que compradores, investidores e incorporadores começassem a se movimentar novamente.
E se estivermos próximos de uma nova transição?
Atualmente, a taxa Selic está em 13,75% ao ano, mesmo depois de cinco cortes consecutivos. Os juros continuam em um patamar muito elevado, mas a trajetória começou a mudar.
Uma política fiscal responsável, acompanhada do controle da inflação e de maior previsibilidade econômica, poderá permitir a continuidade dessa redução. Não existe garantia de que isso acontecerá rapidamente. Se os gastos públicos continuarem pressionados e as expectativas de inflação permanecerem elevadas, os juros poderão continuar altos por mais tempo.
Mas, se o Brasil recuperar credibilidade fiscal, o mercado imobiliário poderá estar diante do início de um novo ciclo.
E aqui surge a questão central: qual será o melhor momento para comprar?
Quando os juros já tiverem caído, os bancos ampliarem os financiamentos e os compradores retornarem em maior número? Ou antes disso, enquanto o mercado ainda está mais lento, existem menos interessados disputando os mesmos imóveis e os proprietários estão mais abertos a negociar?
Comprar quando ninguém quer comprar não é, isoladamente, uma regra de investimento. Mas pode ser um sinal de que existem oportunidades que merecem ser analisadas.
Quando a mudança econômica fica evidente para todos, normalmente parte da valorização já aconteceu. O imóvel continua sendo o mesmo, mas o vendedor passa a conceder menos, a concorrência aumenta e o comprador perde poder de negociação.
Imóvel como proteção patrimonial
O imóvel também pode cumprir uma função importante na formação de patrimônio. Por ser menos líquido, ajuda muitas pessoas a preservarem capital ao longo do tempo.
Somos humanos e nem sempre conseguimos manter a disciplina necessária quando os recursos estão facilmente disponíveis. O patrimônio imobiliário dificulta decisões impulsivas e pode funcionar como uma reserva de valor de longo prazo.
Isso não significa, porém, que qualquer imóvel seja um bom investimento.
É preciso conhecer sua documentação, o preço real de mercado, os impostos, as taxas, os custos de manutenção, a liquidez, a forma de pagamento e, principalmente, a localização e o momento da compra.
Valorização orgânica e valorização transformadora
Há imóveis que se valorizam de maneira orgânica, acompanhando o crescimento da cidade, a inflação, o aumento dos custos de construção e a escassez de terrenos. Essa valorização costuma ser gradual e relativamente distribuída pelo município.
Outros imóveis estão no lugar certo no momento certo.
A chegada de um shopping, hospital, universidade, nova avenida ou grande empreendimento pode alterar os fluxos urbanos, atrair serviços, criar novas centralidades e acelerar a valorização de uma região específica.
São José do Rio Preto oferece um exemplo bastante claro. A inauguração do Shopping Iguatemi, em 2014, ajudou a consolidar a zona sul como um dos principais vetores de desenvolvimento da cidade. Depois vieram novos condomínios, empreendimentos verticais, serviços e projetos de grande porte.
Quem identificou esse movimento ainda em seu início encontrou preços e condições diferentes dos disponíveis atualmente. Depois que uma localização se consolida, o risco diminui, mas os valores já carregam boa parte dessa percepção.
O corretor como consultor
É justamente nesse ponto que o trabalho do corretor deve ir muito além de apresentar imóveis.
O verdadeiro consultor imobiliário ajuda o cliente a compreender preço, localização, vocação urbana, riscos, custos, forma de negociação e potencial de liquidez. Não se trata de prometer valorização ou lucro, mas de reduzir a possibilidade de uma decisão mal fundamentada.
A renda fixa recompensou muito bem o investidor durante este período de juros elevados. Porém, se o Brasil iniciar uma transição consistente para juros menores, parte desse capital poderá retornar à economia real e ao mercado imobiliário.
Quando os jornais anunciarem que o crédito ficou mais barato e os compradores voltarem ao mercado, talvez as melhores oportunidades já tenham mudado de preço ou de proprietário.
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